マイホーム

マイホームを購入するときの予算の決め方を具体例と共に徹底解説!

こんにちは!てばさきです。

マイホームの購入は決まったけど、今の貯金でどのくらいの家が買えるのかわからない…

購入後も安心して返済できる金額の出し方を教えてほしい!

こんな疑問に答えていきたいと思います。

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マイホームの予算はどのように決めたらいいの?

まずは今の生活と貯金でおおよそどのくらいの家が買えるのか?を知りたいところですよね。

マイホームの予算の出し方は以下の手順で行うと明確に算出することができます。

  1. 家計簿を利用して毎月の支出を把握する。
  2. 支出を考慮して毎月の返済額を決める。
  3. 金利タイプを選択し、利率から家価格を算出する。

順を追って説明していきますね。

1:家計簿を利用して毎月の支出を把握する

まず行なうのは毎月どのくらいの支出があるのかを把握することです。

家計簿を利用すると何にどの程度お金を使っているのかが明確になりますね。

支出はもちろんですが、収入と預貯金も合わせて把握する必要があります。

無駄な支出がないかも合わせてチェックする機会にもあるので、まずは下記の表を参考に3ヶ月間家計簿を付けてみましょう。

貯蓄額
○○銀行口座      万円
○○銀行口座      万円
毎月の収入
夫 手取り金額        万円
妻 手取り金額        万円
毎月の支出
住まいにかけているお金 家賃        万        円
共益費        万        円
基本生活費 食費        万        円
水道・光熱費        万        円
日用品代        万        円
被服費        万        円
理・美容費        万        円
医療・保険費        万        円
教育費        万        円
交通費・駐車場代        万        円
教養・娯楽費        万        円
電話代・インターネット代        万        円
保険料 生命保険        万        円
医療保険        万        円
子どものための保険        万        円
損賠保険        万        円
その他 お小遣いなど        万        円
年間を通した支出
自動車保険など        万        円
       万        円
出費が予定されているもの
帰省費用・車検代など        万        円
       万        円

2:毎月の返済額を決める

家計簿から毎月の収支を把握したら次に毎月の返済額を決めていきます。

返済額を決めるときに『家賃分を返済額に当てればOKでしょ?』と思われがちですが、これは半分間違いです。

 

確かに現在の家賃は返済額を決める際の指標にはなります。

ですが入居後にかかるランニングコストも考慮しなければならないので、現在の家賃よりも少なめに見積もっておくと安心です。

 

ランニングコストは一戸建てかマンションによって異なります。

入居後のランニングコスト一例

  • 一戸建て→固定資産税・都市計画税
  • マンション→固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立費、駐車場代、駐輪場代

他にも一戸建てであれば後々リフォームや設備機器のメンテナンス費用もかかってきますので修繕費の積立は自分でやり繰りする必要があります。

マンションだと問答無用で管理費、修繕費は毎月2〜3万円支払うことになりますし、車や自転車を所有しているとその分だけ費用もかかってきますので、入居後のコストは一戸建てよりもかかりますね。

固定資産税は土地の大きさや建物のグレードによっても違いますが、年間10万円前後が目安になります。

固定資産税の平均

  • 新築一戸建て→10万〜12万円
  • 新築マンション→8万円〜10万円

都市計画税はかかる土地とかからない土地があります。

うちが購入した新築一戸建ては都市計画税が年間3万円ほどかかる土地だったので、固定資産税と合わせて12万円ほどかかっていますね。

すごく田舎でない限りはかかることがほとんどのようです。

固定資産税とマンションであれば修繕費を考慮して毎月の返済額を決定しましょう。

13年間固定資産税分が無料⁉︎住宅ローン減税について

住宅ローン減税とは住宅ローンの借入をした人に向けて一定期間所得から控除してもらえる制度です。

家を購入してから毎年の住宅ローン残高の1%を10年間控除してもらうことができます。

例:2850万円の新築一戸建てを購入したうちですと、大体年間8〜10万円ほどの控除で軽減措置を受けています。

なので実質10年間は固定資産税分をほぼ住宅ローン控除でまかなうことができるのです!

令和元年10月より10年間→13年間に拡充されましたのでより負担は減るかと思います。

注意点としましては中古住宅の場合だと住宅ローン控除を受けるのに細かい条件が設定されています。

中古住宅も検討している場合は確認しておきましょう。

中古住宅を取得した場合 国税庁HP

 

3:金利タイプを選択し、利率から家価格を算出する

家計の収支と毎月の返済額を決めたら、次にどのくらいの価格の家を買えるのか算出していきます。

返済額から家の価格を決定するのですが、そのときにとりあえずでもいいので金利タイプをどちらにするか?を決めていただきたいですね。

固定金利型と変動金利型ってどう違うの?

金利タイプには固定金利型変動金利型の2タイプがあります。

固定金利型は全期間一定の金利でなので生涯返済額が変わることがありません。

変動金利型は金利が上がると返済額も上がるためリスクがありますが、固定金利よりも利率が低いです。

住宅ローン金利※2019年時点

  • 固定金利→1,2%(フラット35)
  • 変動金利→0,5%

おおよそですがこのくらいの金利差がありますね。

固定金利か変動金利かで毎月の返済額も変わってくるので一度シュミレーションしてみましょう。

借入額をシュミレーションしてみる

借入する銀行によっても金利は変わってくるので正確な数字は借入のときにもう一度算出する必要がありますが、おおよその目安にはなると思います。

シュミレーションを行うときは合わせて返済方法(元利均等返済or元金均等返済)も考えてみましょう。

元利均等返済と元金均等返済って?

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2タイプがあります。

「元利均等返済」は元金(=借入残高)と利息の割合を自動で調節して毎月の返済額を同じにする返済方法です。

「元金均等返済」は元金を均等にする返済方法ですので最初に利息が多くなり、徐々に返済楽になっていきます。

毎月の返済額が一定である元利均等返済のほうが計算しやすく、一般的ですね。

逆に元金均等返済は採用していない金融機関もあります。

例:うちは変動金利で元利均等返済を選択しました。

マイホーム予算を決めるときの具体例【我が家の場合】

マイホーム予算を決める手順がわかってもらえたかと思います。

  1. 家計簿を利用して毎月の支出を把握する。
  2. 支出を考慮して毎月の返済額を決める。
  3. 金利タイプを選択し、利率から家価格を算出する。

この手順に当てはめて実際に算出した我が家の具体例を公開しますね!

毎月の支出は11万円!?我が家の家計簿

まずは家計簿からです。

貯蓄額
夫の口座    500万円
妻の口座    200 万円

 

毎月の収入
夫 手取り金額     24   万円 (年収:400万円、ボーナス:50万円)
妻 手取り金額     8    万円
毎月の支出
住まいにかけているお金 家賃(想定)       8 万        円
基本生活費 食費・日用品代       5 万        円
水道・光熱費(想定)       2 万        円
スマホ代・インターネット代      1 万 9000 円
保険料 生命保険         万 4700 円
医療保険         万 7300 円
その他 お小遣い(旦那)       3 万        円
  お小遣い(妻)       2 万        円
年間を通した支出
自動車保険      8 万        円
出費が予定されているもの
車検代       7 万        円
車購入費(ファミリーカー)      300 万        円

毎月の支出は11万円!家賃と光熱費を含めて21万円

家計簿から算出した毎月の支出は11万1000円でした。

当初から住宅ローンを借入は旦那だけで借りる予定でしたので、私の収入から捻出していた妻(私)のお小遣いは支出に含んでいません。

私のように入居してから子どもができるとしばらく仕事ができないため、可能であれば夫婦で借りる選択肢は避けて考えて余裕を持たせる必要があります。

現在の私のお小遣いは食費・日用品代から余った分をもらっている感じです。

 

被服代や理・美容費、医療費は毎月かかるわけではないので、食費の余りや夫のお小遣いから必要なときに捻出するようにしています。

ちなみにガソリン代も旦那のお小遣いから毎月1万円弱支出があります。

入居後の生活費は21万円

入居前は旦那の実家で義両親と同居していたため、家賃と水道代・光熱費はかかっていませんでした。

ですが入居後はそうもいかないので、家賃相場や夫婦2人の光熱費想定しますと

    • 家賃→8万円
    • 水道代・光熱費→2万円

という感じで予想して算出しました。

さらに車の保険代が年間8万円かかっているため、毎月1万円ほどは保険代に充てなければなりません。

なので計算しますと

  • 11万1000円+8万円+2万円+1万円=22万1000円

となり、入居後は推定22万円の生活費がかかることが予想できます。

後に見直して食費・日用品代の5万円は少し余裕があったので、入居後は4万円に減らして生活できるようにシュミレーションしました。

 

そうすると

22万円ー(5万円ー4万円)=21万円

毎月21万円で生活ができる算段がつきました。

支出から算出した毎月の返済額は7万円

家賃を8万円と考えたときにかかる生活費が21万円ということがわかりました。

この時点で毎月の貯蓄額は

24万円–21万円=3万円

ということになるので、8万円以上の返済額は厳しいと判断しました。

できれば毎月4万円以上貯蓄したいため、毎月7万円程度の返済が希望ですね。

(私が働き続けられればまだ余裕はあったんですが、子供がほしかったので夫婦で借入のリスクを避けて私の月収は省きました。)

マンションよりも一戸建て希望!

返済額の上限が決まったら次は一戸建てか?マンションか?ということを決めていきます。

予算を抑えるために中古住宅を検討する場合もありますが、絶対に中古住宅一択!という方以外はまず始めに新築でシュミレーションを行ってから検討しましょう。

 

うちの場合は一戸建て住宅を希望していました。

理由は

    • 夫婦共々一戸建てで育った
    • 夫が車通勤
    • 車を2台所有する可能性がある
    • バイクを2台所有している

という感じ。

一戸建てへの憧れもありましたが、車やバイクを複数所有していた(する可能性がある)のが大きな理由でした。

今後子供ができることも考えると、車・自転車・バイクといった乗り物を置いておける場所のある一戸建てのほうがコストがかからないと考えました。

夫も私も電車通勤ではないので駅近に住む理由もありませんでした。

新築一戸建て住宅にかかるランニングコストを踏まえると…

新築一戸建て住宅だと固定資産税が年間10〜12万円ほどかかってきます。

ただ、減税措置で最初の10年間は年間10万円ほどの控除があります。(※現在は13年間)

なので10年後に毎月1万円ほど固定資産税分として充てるとしてもその頃には昇給している算段でとりあえず入居後は控除でチャラになる計算でいきました。

すると最初に算出した毎月7万円の返済額で当面は家計を圧迫することなく生活できることになります。

3000万円が上限?金利タイプは変動金利が安い

毎月の返済額が決まったら次は借入額のシュミレーションをしていきます。

借入額を算出するのに必要な項目は

    1. 返済方法 (元利均等返済or元金均等返済)
    2. 返済期間(〜35年)
    3. 金利タイプ(固定金利or変動金利)
    4. 当初金利(❸に準じた%)

の4つです。

ここで決めておきたいのが金利タイプ。

固定金利か変動金利かで借入額は大きく変わってきます。

変動金利は目先の返済額は安いですが、金利が上がると返済額も上がりますので金利の動向をチェックして追える人でないと向いていません。

 

私は比較的こまめに金利チェックする習慣を身につけられそうだったので、金利タイプは両方検討してシュミレーションをしてまました。

固定金利だと借入可能額は2500万円

まずは固定金利で以下の条件で算出してみました。

  1. 返済方法 →元利均等返済
  2. 返済期間→35年
  3. 金利タイプ→固定金利
  4. 当初金利→1.3%(※2018年当時)

 

すると2500万円の借入で毎月7万4120円の返済となります。

 

変動金利だと借入額可能額は2800万円

次に変動金利で以下の条件で算出しました。

  1. 返済方法 →元利均等返済
  2. 返済期間→35年
  3. 金利タイプ→変動金利
  4. 当初金利→0,6%(※2018年当時)

 

すると2800万円の借入で毎月7万3928万円の返済額が出ました。

土地の価格も踏まえて変動金利で2800万円の予算を決定

シュミレーションで算出できたのは

毎月7万円程度の返済額だと、固定金利なら2500万円、変動金利なら2800万円の家を購入することができる。

ということでした。

 

ある程度利便性の高い地域に住みたかったのもあり、物件を回って2500万円では少々厳しいなと感じていました。

結果的には2850万円を変動金利で借入しましたね。

 

2850万円を固定金利で借入すると、毎月8万8000円くらいの返済額になりますので、家計を圧迫するよりは…という考えの末変動金利を選択しました。

物件を回って算出した予算で間に合いそうであれば、基本的に固定金利で買える家価格で検討すべきだとは思います。

マイホームの予算は家計簿を使ってしっかりシュミレーションしよう

手順を踏まえてシュミレーションを行うと買える家の価格が明確になることを理解していただけたかと思います!

  1. 家計簿を利用して毎月の支出を把握する。
  2. 支出を考慮して毎月の返済額を決める。
  3. 金利タイプを選択し、利率から家価格を算出する。

買える家の価格がわかるとおのずと予算も明確になってきますね。

貯蓄額から頭金や諸費用をどのように準備するかも合わせて考えていきましょう。

 

正確な借入額は各金融機関の金利で異なりますので、なるだけ低い金利で借入できるとまた余裕もできるかと思います。

無理のない返済計画を立てて素敵なマイホームを手に入れましょう!

 

ではまたノシ